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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一半是海水，一半是火焰。好的商業(yè)項目則具備虹吸效應，聚集大量人氣，強者更強。表現(xiàn)欠佳的項目或選擇苦苦支撐，或回爐重造，涅槃重生。

對于商業(yè)地產(chǎn)商來說，瓜分市場的不僅有同類競爭者，各式各樣的電商也在異軍突起，紛紛希望分得一杯羹。然而不同于住宅屬性的商業(yè)地產(chǎn)要做到盈利，往往耗時更長、需要更強的操盤運營能力，整體庫存高企壓力下，如何打贏存量與增量的翻身仗成為行業(yè)不得不思考的問題。

直面高庫存

對于庫存問題，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，去庫存有“三大”：庫存大、分化大、難度大，且商業(yè)地產(chǎn)的庫存較住宅來說更加嚴重。

“據(jù)統(tǒng)計全國商業(yè)地產(chǎn)的待售面積是2.7億平方米，住宅面積是4.5億平方米，為什么說商業(yè)地產(chǎn)的庫存面積更大？因為我們一年的銷售量12.8億平方米中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)，也就是說從待售面積來說，我們的住宅占比遠遠小于商業(yè)地產(chǎn)，但是我們的庫存當中35.7%是商業(yè)地產(chǎn)，這里面的比例很高，所以我們過去講的泡沫化，同質化，邊緣化其實還有過量化，庫存大，這是我們面臨的問題。”顧云昌表示。

然而，中央文件中提及的主要是住宅地產(chǎn)的庫存，沒有談到商業(yè)地產(chǎn)的庫存，如今行業(yè)討論供給側的改革、討論商業(yè)如何盤活，商業(yè)地產(chǎn)的庫存也應該引起高度關注。

談到分化大的問題，新的一年，政府就供給側改革打出的政策組合拳將更多的焦點引向了一線城市，二三線商業(yè)地產(chǎn)庫存的高企有進一步加劇的趨勢。

顧云昌坦言：“供給側的改革政府是主體，因為這是中國的房地產(chǎn)市場最大的特點。政府是土地的賣家，所以供給側的改革，對于政府來說意味著制度的創(chuàng)新，真正地管控好土地的供應量，不要再什么地區(qū)好地段就賣商業(yè)地產(chǎn)，這個地方一定要建寫字樓，這個地方建購物中心。地區(qū)的開發(fā)建設一定要根據(jù)市場的需求動工，該擴大的擴大，該減少的減少，做到有保有壓。”

“熬”過深冬

去年上半年中國20大城市的商業(yè)物業(yè)存量已經(jīng)超過9700萬平方米。到2018年，預計仍將有6146萬平方米的新增供應陸續(xù)入市,占現(xiàn)有存量的63%。這意味著，在三年內，大部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場的存量競爭和未來供應壓力將持續(xù)上行。

業(yè)內不乏對商業(yè)地產(chǎn)唱衰的聲音，然而也有觀點表示：“冬天來了，春天還會遠嗎？”

對于這一看法，中華全國商業(yè)信息中心的王耀直言：“關于進冬天和春天的討論，我覺得都不準確，個人覺得未來兩年商業(yè)地產(chǎn)會進入深冬。”

房地產(chǎn)企業(yè)對于商業(yè)項目的開發(fā)從瘋狂開始變得小心謹慎，于成都召開的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇第十三屆年會上，專家表示：不僅是傳統(tǒng)商業(yè)增速放緩，線上消費的增速也在減緩。未來經(jīng)濟拉動需要依靠生活服務業(yè)，從這一層面來看，商業(yè)地產(chǎn)還可以通過模式的改變找到突破口。

在紅星美凱龍的董事長車建新看來，商業(yè)地產(chǎn)不僅是要有商業(yè)，一定要有地產(chǎn)的開發(fā)，這是未來競爭的核心。純粹的商業(yè)很難做，因為現(xiàn)在的競爭呈區(qū)域白熱化，一方面我們和電商在競爭，另一方面我們的同行也在競爭。購物中心、房地產(chǎn)與商鋪一起開發(fā)，住宅出售后賺的資金可以補給商業(yè)。有住宅支撐，商場是沒有成本的，租金就可以不要太高，未來的購物中心一定要與住宅、商鋪開發(fā)結合。

麥肯錫全球合伙人陳有鋼表示，雖然現(xiàn)在經(jīng)濟增長比較緩慢，但兩代人積累的財富將在下一代釋放出來，這也就形成了所謂的“花二代”，財富效應集中在“花二代”反映出來。這批消費者身上有明顯的特征，他們可能會去購物中心體驗，但到網(wǎng)上下單消費，真正的收益沒有發(fā)生在購物中心中。很多購物中心都會有相同的困惑，打造的體驗業(yè)態(tài)是否產(chǎn)生了真正的價值。對于購物中心來說，是否進入寒冬期取決于未來運營者能否通過商業(yè)模式的改變留住消費者。

在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體困難，挑戰(zhàn)既來自行業(yè)內部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項目供應量過大，也有電商沖擊、經(jīng)濟下行等外部因素。未來行業(yè)變革加快，將會普遍出現(xiàn)文商旅等產(chǎn)業(yè)跨界融合，商場去購物化，增強體驗與服務。寫字樓去辦公化，引入醫(yī)療健康、文化、創(chuàng)客等全新業(yè)態(tài)。行業(yè)分化重組加劇，開發(fā)、資本優(yōu)勢開始讓位運營，回歸商業(yè)本質。

欠缺工匠精神

縱觀目前國內幾個知名的商業(yè)項目，如北京的朝陽大悅城、成都的太古里、上海的K11，可以說仍屬業(yè)內的鳳毛麟角。記者走訪上述項目發(fā)現(xiàn)，成功占據(jù)市場份額、聚集人氣的商業(yè)項目無一不需要經(jīng)營者的用心打造。

“與世界先進的商業(yè)生態(tài)相比，中國的差距是十五到二十年，國內商業(yè)地產(chǎn)最大的問題是過分追求數(shù)量的粗放式發(fā)展。”中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主任、華貿中心創(chuàng)始人、國華置業(yè)董事長房超在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上直指行業(yè)發(fā)展的弊病。

印力集團（原深國投商置集團）董事長丁力業(yè)認為：“真正的商業(yè)地產(chǎn)還是需要通過自身運營賺取利潤。”在丁力業(yè)看來，如果做商業(yè)地產(chǎn)是想用別的辦法賺錢，中國將很難再有好的商業(yè)誕生，地產(chǎn)商會一直因為有退路和生財?shù)霓k法，忽略對商業(yè)本身的追求。

房超坦言：“現(xiàn)在國內商場的效益太低了，一個5萬平米的商場，營業(yè)額普遍在五六億元，可水電等運行費用就要三五千萬元，這是固定的費用。國內有的商場引入超市不是為了效益，是為了帶客流量。一個五六千平米的超市，一年的營業(yè)額好的大概七八千萬元，差的四五千萬元。國外一個幾百平米的超市，好的一年營業(yè)額就幾千萬上億。所以，我們目前處在一個低效益的商業(yè)生態(tài)。但是，大多數(shù)的商家、商場都還是在追求數(shù)量的發(fā)展，不追求質量的發(fā)展。”

成都太古里策劃部張小姐向記者介紹，該項目系遠洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)聯(lián)手打造的大型街區(qū)體驗商業(yè)項目。太古地產(chǎn)進入內陸十幾年以來，到目前為止只做了三四家太古里，比如成都的太古里，一做就是9年。

如今，遠洋太古里已經(jīng)成為了成都近乎名片的標志。太古地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中一直非常嚴謹，甚至可以說幾近苛刻。無論是北京的三里屯太古里，還是廣州的太古匯，這家港資背景的企業(yè)從未考慮將項目進行散售，而是堅持自持物業(yè)，從而能夠在不損害整體定位的前提下，嚴格控制招商的品質。

專家表示：商業(yè)地產(chǎn)簡單粗暴的復制模式早已無法滿足挑剔的消費者，個性化、創(chuàng)意感、獨特性似乎成為商業(yè)地產(chǎn)操盤的不二法門。只有耐得住性子精耕細作、堅守專業(yè)，不斷適應消費行為的成長和變化，方能安穩(wěn)地度過寒冬見春天。